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서울 송파구 아파트 매매를 고민하던 직장인 A씨 부부는 최근 자금 조달 계획을 전면 수정했다. 6·27 부동산 대책과 9·7 대책이 발표된 이후 대출 가능 금액이 규제 시행 전과 비교해 20%가량 줄어든 탓이다. 당초 합산 연봉 1억8000만원인 A씨 부부는 주거래 은행에서 총 7억3000만원의 주택담보대출을 받을 수 있다고 안내받았다. 하지만 주담대 한도를 일괄 제한한 6·27 대책이 발표된 이후 대출 가능 금액은 6억원으로 축소됐다. 이어 9·7 대책으로 송파구 등 규제지역의 담보대출비율(LTV)이 50%에서 40%로 낮아져 받을 수 있는 주담대 금액은 5억8400만원으로 더 쪼그라들었다. A씨는 “지난 7월부터 시행된 3단계 스트모바일리더 주식
레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 신용대출 한도 축소(연 소득 이내)도 고려해야 한다”며 “총대출 규모가 예상보다 크게 줄어 고민이 크다”고 말했다.
가을 이사철을 맞아 주택 매매 및 전세 등을 고민 중인 실수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 연타석 부동산 대책에 강력한 대출 규제가 포함되면서 주담대와 신용대출, 전세대출이 모두 쪼그리치엠파이어
라들었기 때문이다. 부동산 경기 위축으로 매매와 전세 매물이 크게 줄어든 것도 부담이다. 전문가들은 “예상보다 줄어든 대출 규모를 고려해 자금 조달 계획을 세밀하게 조정해야 한다”고 조언했다.



그래픽=김하경 기자


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계대출 문턱 높아져
21일 금융권에 따르면 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 은행의 지난 17일 기준 가계대출 잔액은 763조3686억원으로, 8월 말(762조8985억원)보다 4701억원 불었다. 이 추세가 이어지면 올해 1월 이후 최소 증가폭을 기록할 가능성이 높다.
주담대 잔액 증가세가 주춤한 게 가계대출 축소의 릴게임 먹튀보증
주요 요인이다. 주담대 잔액은 607조6859억원으로, 8월 말보다 145억원 늘어나는 데 그쳤다.
잇따른 정부 규제로 실수요자의 가계대출 문턱이 높아진 것으로 풀이된다. 6·27 대책과 9·7 대책의 핵심은 주담대 한도를 낮춰 부동산시장 과열을 막겠다는 것이다. 6·27 대책에서는 주담대 한도 6억원 규제가 적용됐다. 주담대 최장 만기가소액심판제도
40년에서 30년으로 줄고, 신용대출 한도도 연 소득 이내로 제한됐다. 이어 9·7 대책으로 규제지역(강남 3구·용산구)에 적용되는 가계대출 주담대의 LTV 상한이 기존 50%에서 40%로 축소됐다. 예컨대 12억원짜리 아파트는 LTV가 50%일 때 6억원의 대출이 가능했지만, 40% 적용 시 대출 가능 금액이 4억8000만원으로 줄어든다.
그동안 규제 사각지대에 있던 전세대출까지 축소한 것도 9·7 대책의 특징이다. SGI서울보증과 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 등 전세보증기관의 1주택자 전세대출 한도가 3억원, 2억2000만원, 2억원 등으로 제각각이던 것을 2억원으로 줄였다. 이에 기존 주택을 보유하면서 다른 지역에 전세로 거주 중인 사람의 대출 한도가 평균 6500만원 줄어들었다. 다만 기존 임대차 계약을 연장하는 경우에는 원래 한도를 유지한다.
9·7 대책 이후 전세를 통해 ‘상급지 갈아타기’를 시도하는 실수요자들의 문의가 크게 늘어났다는 게 은행권 관계자의 설명이다. 예컨대 경기 수원 광교에 거주하는 B씨는 자녀 초등학교 진학에 맞춰 목동 아파트 이주를 준비했다. 기존 수원 집에 전세를 놓고 기존 주담대를 갚은 뒤 전세대출 3억원을 더해 목동 아파트 전세로 입주할 계획이었다. 하지만 9·7 대책으로 전세자금 대출 한도가 2억원으로 묶이면서 이사를 포기했다.
주담대 갈아타기는 부활
앞으로 전세대출 문턱이 더 높아질 가능성이 크다는 점도 부담이다. 금융당국이 전세대출 추가 규제에 대한 의지를 밝히고 있어서다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 전세대출에 적용하는 방안이 대표적이다. DSR은 한 해 동안 갚는 원리금 상환액을 세입자의 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 DSR 40%(은행 기준) 내에서 대출받을 수 있다. 그동안 전세대출은 서민 주거 안정을 이유로 규제를 적용받지 않았다. 하지만 전세대출이 DSR 산정에 포함되면 한도 축소가 불가피할 것으로 관측된다.
전문가들은 대출 전략을 전면 재점검해야 하는 시기라고 입을 모았다. 6·27 대책에서 주담대 6억원 제한의 직격탄을 맞은 강남 3구(강남·서초·송파구)뿐 아니라 LTV 40% 축소 영향권에 들어가는 서울 외곽과 수도권 지역 주택 매수 대기자도 자금 조달 계획을 새로 짜야 한다는 것이다. 전세대출 수요자도 마찬가지다. 이례적으로 전세대출 한도까지 축소된 탓에 가을 이사철 전세 매물을 노린 수요자들은 미리 대출 규모를 꼼꼼하게 확인해야 한다는 조언이다.
다만 6·27 규제에서 막힌 주담대 갈아타기(대환대출)가 부활한 점은 챙겨볼 필요가 있다. 주요 시중은행은 수도권에서의 ‘1억원 초과 주담대 대환대출’ 상품 판매에 최근 나섰거나 수일 내 재개할 방침이다. 인터넷은행은 이미 주담대 대환대출 상품을 정상 판매 중이다. 금리가 낮은 은행으로 대출을 갈아타는 것까지 막히는 부작용이 크다는 지적을 정부가 받아들인 결과로 풀이된다.
장현주 기자 blacksea@hankyung.com