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“성동구가 토지거래허가제로 묶일 거라는 얘기가 업계에 파다합니다. 공식 발표 전에도 이런 소문이 돌곤 하는데, 대부분 맞더라고요”

26일 서울 성동구 행당동의 한 중개업소 대표는 최근 시장 분위기를 이렇게 전했다. 그는 “중형 평형 아파트는 이미 호가가 최고 수준까지 올라와 있고, 매물 자체가 귀해 사실상 ‘제로’에 가깝다”고 말했다.
현장에서는 매매가 상승이 전세시장으로 번지고 있다는 목소리도 나온다. 같은 중개업소 관계자는 “전세 역시 새로 주식매매하는법
계약하려면 이전보다 훨씬 높은 가격을 제시해야 한다”며 “기존 계약을 유지하는 세입자를 제외하면 사실상 시장에 나오는 물건이 드물다”고 전했다.
정부는 6월과 9월 두 차례 대책을 내놨지만, 현장은 여전히 뜨겁다. 강남3구와 용산구는 이미 토허제로 묶여 갭투자가 불가능하다. 막힌 수요는 성동·마포·광진구 등 ‘한강벨트’로 이동했다.
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이날 한국부동산원에 따르면 9월 넷째 주(22일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.19% 올랐다. 성동구는 0.59% 뛰어 금호·행당동 역세권 단지가 강세였고, 마포구는 0.43% 올라 성산·공덕동이 주도했다. 광진구도 자양·광장동 학군지를 중심으로 0.35% 상승했다.
◇한강벨트 매물 ‘제로’…전세까지 불안 확산
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실제로 한강벨트의 중심인 성동구와 마포구, 광진구에선 집값 상승 심리로 집주인들이 매물을 거둬들였고 거래가 됐다하면 신고가가 나왔다. 



서울 지하철 3호선 옥수역. 한 정거장만 건너면 강남 압구정역과 이어져 ‘뒷구정’으로 불린다

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성동구는 강남과 가까워 전통적인 주거 선호지역으로 꼽힌다. 특히 옥수동은 압구정역과 3호선으로 한 정거장 차이에 불과해 ‘뒷구정’으로 불릴 만큼 인접성이 높다. 마포구 공덕동은 4개 노선이 지나는 공덕역 쿼드러플 역세권을 기반으로 광화문·여의도 직장인 수요를 흡수한다. 광진구는 한강벨LG전자 주식
트 내 한강 조망권과 함께, 광장동을 중심으로 한 학군 수요가 맞물려 학부모들의 관심을 받고 있다.

이날 국토교통부 아파트실거래가에 따르면 마포구 성산동 성산시영아파트(1986년식·3710세대) 전용면적 59㎡는 이달 18일 14억 1000만원에, 성동구 옥수동의 옥수하이츠(1998년식·773세대) 전용면적84㎡은 지난 10일 25억 1500만원에, 광진구 광장극동2차(1989년식·896세대)전용면적84㎡는 13일 25억에 모두 최고가로 거래됐다.
서울 노원구에 사는 30대 후반 직장인 김모(39)씨는 6살 딸을 키우며 전세 생활을 이어가고 있다. 김씨는 “40년 넘은 구축 아파트도 10억 원을 훌쩍 넘는 걸 보면 이제는 집 사는 게 꿈같다”며 “아이 학교 문제 때문에라도 언젠가 내 집을 마련해야겠지만 현실적으로는 전세 연장 외에는 방법이 없다”고 토로했다. 그는 “정부가 규제를 강화한다고 하지만 결국 돈 있는 사람들만 사고, 무주택자는 더 멀어진다”며 허탈한 심정을 전했다.
◇약발 다 끝난 대책, 돈 있는 사람들만 산다
김인만 부동산경제연구소장은 현재 시장에 대해 “그야말로 난리가 났다”라고 짚었다. 이어 “정부가 대출 규제도 하고 공급 카드를 꺼내들었지만 약발이 다 끝났고 결국 남은 카드는 규제지역 지정뿐인데, 효과가 있어도 두세 달 정도일 것”이라고 내다봤다.
김 소장은 “근본적으로는 수요 과잉, 공급 부족이라는 구조적인 문제가 있고 서울은 입주 물량이 부족한데, 불안 심리까지 겹치면서 매수세가 꺼지지 않다”라고 답했다.
이어 “해법은 보유세를 조금 올리고 양도세를 낮춰 매물을 나오게 하는 건데, 정치권이 조세저항 때문에 손대기 어렵다”라며 “대출 규제는 명분이 있으니 할 수 있지만, 세금은 표심과 직결되기 때문에 여야 모두 건드리기 쉽지 않다”라고 말했다.
현재 정부가 집값 띄우기 단속 같은 조치를 하는 것에 대해 “사실상 카드가 없음을 인정하는 것”이라며 “이재명정부도 뾰족한 답이 없어서, 규제지역 확대와 전세대출 규제 정도밖에 할 수 있는 게 없다”고 내다봤다.
또 “지금 한강벨트 집값은 20억~30억 자산가들이 움직이고 있다. 대출 규제를 해도 결국 돈 있는 사람들이 사기 때문에 신고가는 계속 나온다”며 “무주택자에게는 집값 장벽이 더 높아지는 구조”라고 지적했다. 그는 “결국 ‘문재인정부 시즌2’가 될 가능성이 높다”라고 말했다.



성산시영아파트 단지 앞에 걸린 조합 관련 현수막. 대규모 재건축 기대감 속에 매물이 잠기고 있다.



 
◇과열된 포모 심리, 불안 심리 자극

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 최근 급등에 대해 “과도한 포모(FOMO·놓치면 안 된다는 불안) 현상”으로 규정했다. 그는 “6·27 대책 규제가 일부 해소됐고, 9·7 대책에서도 수요를 확실히 눌러줄 장치가 없었다”며 “6·27 대책에서 나온 규제들이 어느 정도 해소됐고, 9·7 대책에서도 수요를 강하게 눌러줄 장치가 없었다”고 진단했다. 이어 “정부 대책이 기대했던 만큼 심리를 안정시키지 못하면서, 오히려 공급 불안 심리를 키운 결과가 됐다”고 답했다.
◇공급 불안과 규제 소문이 불안 키워
함영진 우리은행 부동산랩장은 “정부 입장에서도 지금 시장 상황은 난감할 것”이라며 “당분간 오름세가 유지될 가능성이 있다”라고 말했다. 이어 “내년 준공 물량이 줄어드는 공급 불안감이 있고 가을 이사철 전세 수요, 전세·월세 매물 부족도 가격 불안을 키우는 요인”이라고 짚었다.
또한 “미국 경제가 예상보다 선방하면서 금리 인하 속도가 늦춰질 수 있다는 점도 시장에 영향을 주고 있다”라며 “대출·청약 규제, 갭투자 금지, 조정대상지역·투기지역·토지거래허가구역 확대 가능성에 대한 우려까지 복합적으로 작용했다”라고 말했다.
◇정부, 허위 거래 단속 나서 “실수요자 보호”
정부는 서울 아파트값 띄우기 의혹에 대응하기 위해 기획조사를 진행하고 있다. 최근 허위 거래 신고에 따른 집값 왜곡과 시장 교란 우려가 커지면서 단속에 나선 것이다.
박준형 국토부 토지정책관은 “허위 거래가 집값 왜곡을 부추기는 구조를 차단해 실수요자들이 안심하고 매매할 수 있는 환경을 조성하는 데 최선을 다하겠다”고 말했다.
글·사진 양다훈 기자 yangbs@segye.com